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La regla venta quita renta expresa una posible solución al conflicto trilateral que surge cuando, durante la vigencia de un arrendamiento, el propietario-arrendador lleva a cabo un acto de disposición del bien arrendado a favor de un tercero. Conforme a ella, el adquirente puede no estar obligado a respetar el arrendamiento celebrado por el transmitente. Una de las principales modificaciones incluidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio es, precisamente, la relativa a la enajenación de la vivienda arrendada a un tercero. De este modo, para los contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma, la oponibilidad del arrendamiento frente a terceros se vincula a su constancia registral. El presente trabajo examina el fundamento jurídico de la regla venta quita renta, su nacimiento, su crisis y su recuperación en los arrendamientos de vivienda a través de la relación entre los artículos 7.2 y 14 LAU con el artículo 1571 CC. En concreto, se propone una reinterpretación del artículo 14.2 LAU que exige una nueva delimitación de su ámbito de aplicación y la revisión de los requisitos que se le exigen al adquirente para que pueda dar por concluido el arrendamiento no inscrito.

The article discusses Australia's Torrens Title system as of June 2012, focusing on the system's effectiveness in land title transactions, as well as a comparison of the Torrens system with other land registers. Legal principles such as security of title, security of transaction, and indefeasibility are examined. The High Court of Australia's determination that property is not a thing in and of itself, but rather a legal relationship with a thing, is also mentioned.

La posibilidad de inscribir la representación gráfica de la finca registral viene a tratar de paliar o, al menos, mitigar una deficiencia histórica del sistema tabular. Para ello, la Ley 13/2015 ha reconocido que la finca registral también es objeto del Registro de la Propiedad, ya que su representación gráfica puede ser inscrita, en cuyo caso se le asociarán determinadas consecuencias jurídicas. De este modo, la reforma de 2015 presenta una ruptura radical con la anterior legislación hipotecaria, por lo que la finca registral ya no es únicamente un presupuesto necesario para la inscripción de los derechos reales, sino que constituye un aspecto fundamental del objeto material del Registro de la Propiedad.

El sistema registral sirve a la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario a través de los principios de publicidad y especialidad. Más de siglo y medio después desde la creación del Registro de la Propiedad se puede concluir que ha constituido una pieza esencial para el progreso económico y el desarrollo social. Ahora bien, ello no quita que no pueda evolucionar para mejorar la consecución de la finalidad para el que fue ideado. Una crítica clásica es que el Registro de la Propiedad nació desprovisto de una base física fehaciente sobre la que sustentar su contenido jurídico. Precisamente, la reforma que la Ley 13/2015, de 4 de junio lleva a cabo en la Ley Hipotecaria aspira a subsanar esa deficiencia de nuestro sistema tabular. Para ello, se regula la representación gráfica de las fincas que como una circunstancia más del folio registral servirá para completar la descripción literaria a través de coordenadas georreferenciadas. La presente obra colectiva presenta al lector la relevancia de las novedades que se han incluido en la Ley Hipotecaria y cómo han sido recibidas por los Tribunales y, especialmente, por la Dirección General de los Registros y el Notariado que a través de sus resoluciones se ha erigido en intérprete auténtico de la reforma.